中國房地產病與社會經濟危機管理 2008-07-30 14:15:17
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標簽：雜談
房地產是不是一種病？許多人會以為這是不是一個噱頭。而我望，中國房地產便是一種病，並且病得兇猛，也病得將近沉疴不起。一個月前，望郎咸平的文章，講中國的二元經濟，望來是講得激動慷慨，規戒中國經濟時弊，有瞭更多社會學和人本主義的意思瞭。這個二元經濟體系體例，仍是一語中的的，而諸多的病癥，亦是由此而來。
而別的的一壁，由於隱性存在的社會公益價值缺位，也使這一本來就與社會平易近生、都會公益有著極高聯繫關係度的行業釀成瞭開發商與當局之間的單邊行為，市場的界說，便是利潤機遇，以是，市場機遇好時，開發商就來做莊，其計劃開發和營銷的經過歷程，略即是IPO路演和終極上市，獨一不同的是生意業務群年夜多都局限於一域，比來兩年樓市廣泛下跌，遊資出望好這個不動產的投資畛域，以是跨區域投資也就泛起，於是，一個更年夜的投契圈造成。如許，中國房地產基礎上可以用三個圈圈來描寫：最焦點是處所當局，猶同已往的田主，接著一圈便是開發商和銀行，再一圈便是投資客，而真實棲身需要者，則年夜多都看樓興嘆瞭。
於是，如許一個房地產市場性子便可以昭然明確瞭。最焦點的是當局，管地盤，也管地盤置換進去的處所經濟收益，地盤貶值越快，地盤的經濟歸報率就越高，處所財務支出就越年夜，這個簡樸算式沒有人不清晰。當局既要飾演治理者，同時也要飾演運營者，它的運營路徑並不長，而是很焦點，很資本，地盤政策鋪開後，先是協定讓渡，之後這種方法為權力尋租留的空間太年夜，太不公正，太潛規定，也太鋪張，以是從緊，以是招拍掛瞭。然而當局自身的二元構造無奈解決，在社會治理公正與政績唯上之間無奈均衡，以是招拍掛更使地盤的尋租成為公然競價，當局得益越加顯著，事跡效應之下，地盤拍賣比本來的工業園開發來得更快，帶動的金融房貸、契稅收益和相干處所其它行業如原資料供給、修建施工與待業率晉陞顯著，順帶還能加快推進都會化成長入程，這般綜合效益，當局何樂不為？
這種當局的二元構造模式很有中國特點的意思。在既公然講公正的背地，還能實權操作在區域經濟有著無足輕重位置的一項重型經濟市場和行業，現實上，仍舊是一種權利變現的實際寫照，放在誰身上誰城市喜歡。當然，也使本來並不暖絡的領土資本局、都會設置裝備擺設委員會、計劃design局、園林治理局、市政局等等當局部分的權重日益座年夜，以至申明煊赫而超出新近被視為油水部分的稅務與工商。是以，從當局開端，無關公正與效力的天平從一開端就偏向後者，而天平的保護，則去去以最初的底線為度，隻要不產生年夜事務，隻要處所在本屆當局手中可以或許罩得住，隻要拆遷戶不出驚天年夜案，一般來說，從村鎮鄉到縣區市，當局的各套班子都是力挺開發商的。想一想也是常情：面臨一擲千金的開發商，一群叮當響的拆遷戶和老頭老太太又算什麼呢？
作為開發商，某種意義上是最早遭到權力尋租示范教育和巨額利潤激惑的一群人。當局權利和資本尋租對他們而言是公然的奧秘，甚至成為一種默許的遊戲規定，而地盤招拍的巨額好處則更匆匆使他們放膽而搏，這中間的原理不說也清晰：和當局一路來經商，還能虧到哪裡往？這種生理上的保障以及稀缺公共資本的增值趨向，就連傻瓜都不會不明確。以是，開發商險些成為當局地盤的轉手生意者，或許有興趣無心地成為好處共謀。當局的資本需求下傢來接辦，實現當局手中的資本流轉，而開發商需求地盤，經由過程銀行、計劃design與施工建造轉換成為可供市場生意業務的商品房，從而完成第二次資本與好處的轉換，以是，開發商隻要做兩件事：從當局手裡獲取地盤，在市場上開發發賣，再用更多的利潤拿更多的地盤，再到市場上開發發賣更多，這般簡樸的輪迴，養育成中國房地產行業年夜鉅細小的開發商集群，而要讓他們朝市場更遙邁多半步，他們城市以為是一種鋪張。同樣，要使處所當局在實現地盤流轉後來再斟酌更多一點，也城市嫌疑過剩。以是，當局與開發商這兩隻輪子彼此依存，始終滾到明天。
一個趨利的疆場上，是不會有平頭庶民平白無端地插手的。資本散佈與市場费用，分離把握在彼此默契的當局與開發商手中，這自己便是一種尋租的組合模式，是以，市場上除瞭自住需要者，以更小資金量而插手尋租模式的更有著一浪高過一浪的投資客，他們險些是與股票市場完整雷同的一群人，同時也是深諳投契和尋租之道的一群人，這個組合之中，公事員和國企中高幹占有相稱一部門比例。假如將小我私家領有商品房多少數字作一個查詢拜訪，這群人所占比例必定最高。而真實私營企業主，除非是拋卻本身的主業轉而投契，不然是很難拿得出餘錢來購置更多不動產的。
而咱們說到的年夜部門平頭庶民，在面臨當局、開發商和房地產投契炒傢協作聯手的強盛營壘之際，作為個別的他們，已是毫無任何的話語權，而出於自身需要，以及被操控的费用預期，隻能是在不停追高的费用眼前乖乖就范。
假如按此原理來推導，這種由當局加開發商再加投契炒傢的組合已是可謂盡配，各自相安又各取所需，而銀行更是樂觀其成，然而，為什麼還會泛起中心當局壓縮銀根的微觀調控之手呢？又怎樣要將親手攙扶起來的這條房地產鏈條生生掐斷呢？
許多房地產行業人士談瞭良多的話，良多經濟學傢也說瞭不少，當然，投資者和房奴們也是鳴苦連天，更有媒體也插手入來，讓一個原本簡樸的房地產漲是一片鼓噪，跌也是一片紛擾，反卻是不辯牛馬瞭。
而更有高評廣議者，將全世界的金融、暖線、次貸危機以及當局的投資拉動型增長以及石油费用和食糧緊張十足拉將入來，似乎是錯在所有的，而唯獨房地產是承受瞭最年夜的不白之冤。在我望來，這些理由全不是理由，而真實根子，還在於房地產從一開端就造成的好處尋租。打個簡樸比喻：一傢海鮮鮑魚館的暖鬧和庖丁們與堂倌的盡力，本來隻是為瞭開店的老板和前來賀喜的伴侶外加蹭油的門客，那麼這傢店再年夜，也經不瞭幾起折騰的，終是要開張。中國的房地產，跟這傢海鮮鮑魚館的命運正是類似，而真實主人，競是大量吃不起這些龍蝦鮑魚的人們，由於他們隻需求一隻盒子飯或是二菜一湯便可足矣。
一個社會的成長，其最高目標，是為相識放每一小我私家，或許說，是使每一小我私家都獲得不受拘束，感觸感染到幸福，某種意義上，也是“全國為公”這一抱負的詳細社會提高體現。而公義與公正，公平和公然，如許的話題，在明天經濟的種種事務裡，卻是沒有幾個專傢學者來聊下的，以是，這個社會的全體倫理與中央價值，也就得不到切實意義的扶正，所謂坐在當今中央話語地位上的，仍舊仍是一些好處來瞭喊漲，利潤往瞭鳴慘的人們。殊不知真正慘的人們，還在這個話語圈子之外緘默無語呢。
所有社會、國傢和政治的目標，乃是為人類告竣一個至善的目標，快活而幸福，不受拘束且天然。以如許的資格而觀中國房地產，一個擯棄瞭盡年夜大都真實棲身需要者的行業，一個從一開端就參予以公共資本所有人全體尋租的組合，它不是病又會是什麼呢？隻是當社會年夜時，此病隻算一隻小疣，還不克不及對社會的身材如何。待到它越來越任意，掠奪越來越多的社會公共資本，汲食越來越多的社會養分，乃至使社會的諸多細胞都視此疣為身材，入而吸附於此，於是始有巨瘤的發生。一個天然為公的社會軀體和一個僅僅為私而尋租於社會的巨瘤之間，其必有取舍，而取舍之規並非或人某群體某意志來決議，而由公義自身決斷。這裡，“全國為公”並非一小我私家的意願，而是普天之下的規定，公損而義必奪之，這是天之道，故損不足而補有餘。明天的不足，曾經到瞭官處級都有一套別墅，戔戔一群市當局公事員都能在超星級超甲級寫字樓裡辦公，故而社會自有其道，自顯其力，而知者亦不惑。以是，僅僅將房地產指為中心微觀調控和信貸收緊，或許指為美國次貸危機，都是剖析傢們的捏詞，同時也是蒙昧的表示。
當全國不言公之時，公之器必有顯露。牛奶傾進年夜海，並不是人世之行為獨特，而是天然之發出。隻是天然的原理太年夜，而人類的懂得力太小，無奈匹敵罷了。既知無可匹敵，則當天然遵從，知六合公義，行全國公平，社會能力康健，而房地產自己也能力真正可連續。至於是漲是跌，社會公義說瞭算，其它一律不算。而如許的全國公器，誰也不克不及以任何之名擅自占有，或自稱為代理，人類社會，需以平易近主之公決，施行公共權利的委托。以是，地盤、公產、公益者，皆全國人平易近之資本，由人平易近共督之。
如許一來，當街隨機查詢拜訪10個在地常住住民人士，得其均勻月支出，而其一半可以擔當購房之月供，地盤價、房價的資格也就可以酌定瞭，而公正公義，也就天然得法。
而處所之當局，則是社會公共資本的委托治理人，地盤的計劃、處理，皆以聽證而行，不得以權犯公而尋租，更不成作使公益而為私利的運營，而處所的經濟成長，當然是凋謝其政策，加重其稅賦，寬松其周遭的狀況，成長其公益，培養其人才，解放其人本，廣納其企業，使經濟不受拘束而生，天然而運轉，如許的經濟與處所，才不致僅僅是增長，而是可連續成長，才堪稱真正提高。入而，使投契者自往股市，或自行守業，將投契之能轉而成為社會公共實力之富，而人平易近方能安居而樂業瞭。若這般，中國的房地產即或以徑減三分之二，不是使其停業（誠然自要停業者當不謝絕），而是敦其轉行，將人財物力分解到其它經濟畛域中往，從而廣增待業，富其平易近本，也使開發商真正開發到新經濟的財路，更讓社會熟悉到房地產之外的更廣畛域。
現實上，公義者，也是公共好處的界說，更是公共資本的意義。中國房地產若是懂得瞭這一層意義，對付地盤、屋舍、配套與物管，對付都會、棲身和周遭的狀況與人文，便會有更多設置裝備擺設和增益的理由。而當局若是理解瞭，便也知在社會創造的更高層面上，除瞭天然之公共資本，人類的創意與創造流動還可以發生出更多的新興公共資本，如許，當局手中豈不取之不竭而用之不絕？縱眼而觀，倫敦的世界創意中央，柏林的藝術會聚區，紐約曼哈頓的寰球中心商務，洛杉磯的好萊塢，皆已成為世界不成或少的文明藝術公共資本的再生中央，歸省中國，又有哪一地可以或許真正為人類產出一些什麼呢？以是，尋租的實質可以休矣，而中國房地產之沉疴，天然是到瞭最終救治的時刻，由於不救治，社會將死。孰重孰輕，人人都分得清。
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